Als Hinterbliebene(r) erfolgreich und lukrativ vermieten?

Kann ich als Empfänger von HinterbliebenenRente Immobilien lukrativ vermieten? Geht das auch ohne eine Anrechnung oder Kürzung meiner Rente? Welche Vorteile bringt eine Vermietung? Welche Nachteile und welche Risiken? Einen Überblick im Hinblick auf die Hinterbliebenenrente gibt dieser Beitrag. 

Neues oder Altes Recht?

Zuerst muss geklärt werden, nach welchem Recht Du die Hinterbliebenenrente erhältst.

Altes Recht: Die Einkommensart Vermietung und Verpachtung wird nicht zur Einkommensanrechnung herangezogen. Das heißt, Du kannst jederzeit Gewinne durch Vermietungen erwirtschaften, ohne eine Kürzung Deiner Hinterbliebenenrente zu befürchten. Du kannst also hier aufhören zu lesen – wenn Du beim Vermieten noch Steuern sparen möchtest, scroll weiter nach unten, Stichwort Restnutzungsdauer. 

Neues Recht: Gewinne aus der Einkommensart Vermietung und Verpachtung werden zur Einkommensanrechnung herangezogen und kürzen Deine Hinterbliebenenrenten weiter, wenn Du bereits den Freibetrag überschreitest. Wie Du trotzdem lukrativ vermieten kannst, erkläre ich Dir hier. 

Grundlagen über vermietete Immobilien

Einen guten Überblick, wie man generell zu Vermietung kommt, gibt dieses Buch von immocation. Es gibt aber auch viele andere Anbieter und es gibt zu dem Thema auch unzählige YouTube Videos, auch von immocation. 

Ich möchte mich hier auf die zusätzlichen Regelungen zum Thema Hinterbliebenenrente, Anrechnung und Steuern befassen, die Grundlagen können andere besser erklären. 

Ich habe mein Wissen fast ausschließlich von immocation, ich bin immocation-Stammtisch-Gastgeberin (erst in Wangen jetzt für die Girls) und habe im Jahr 2020 gezielt die immocation Steuerclass absolviert, um dadurch meine Gewinne in der Einkommensart V&V gezielt zu reduzieren. Denn wer steuerlich keine Gewinne ausweist, der hat auch keine Anrechnung. 

Steuerliche Berechnung ist ungleich Berechnung Cashflow

Diese beiden Berechnungen sollen zeigen, dass die Berechnung für die Steuern eine andere ist, als die Berechnung des Cashflows einer Immobilie. Es kann also durchaus vorkommen, dass eine Immobilie steuerlich einen Verlust erzielt und Dir trotzdem monatlich Cash übrig bleibt – das ist natürlich finanziell der beste Fall – und es gibt als Vermieter sehr viele Wege, genau das zu steuern.

Dieser Beitrag ersetzt keine Steuerberatung und begründet keinen Rechtsanspruch – Fehler vorbehalten. Die abgebildeten Excel-Dateien zur Berechnung von Immobilien sind teilweise kostenlos im Netz erhältlich – und aus meiner Sicht sehr nützlich. Wenn Du unerfahren im Thema Immobilien bist, lass Dich beraten, schaue Dir Videos an, melde Dich für die Masterclass von immocation oder anderen Anbietern an – wenn Du mehr Immobilien hast oder willst, ist ggf. auch das Thema vermögensverwaltende GmbH oder Stiftung für Dich interessant, dann emfpehle ich die Steuerclass von immocation. In diesem Beitrag geht es nur um Grundlagen – und eine Idee, wie man Immobilien trotz Hinterbliebenenrente lukrativ halten kann.  

Berechnung Cashflow als Beispiel

Immobilien vermieten – Was wird angerechnet und wie?

Grundsätzlich werden von der drv nur Gewinne aus der Einkommensart Vermietung & Verpachtung herangezogen. Verluste definiert die drv als „kein Einkommen“ und sie blieben (anders als in der steuerlichen Betrachtung) unberücksichtigt. Bei der Einkommensart Vermietung & Verpachtung gibt es eine Pauschale für Steuern von 25%. 

Das bedeutet: Du hast einen Gewinn laut Steuererklärung von 1.000€ im Jahr. Abzüglich 25% = 750€. Geteilt durch 12 Monate = 62,50€. Diese 62,50€ sind Dein Mehrbetrag und kürzen Deine Hinterbliebenenrente monatlich um 25€ (40% von 62,50€) im kommenden Rentenjahr (natürlich gesetzt dem Fall, dass Du bereits den Freibetrag überschreitest). 

Das Steuerjahr ist immer von 01.01. – 31.12., das Rentenjahr vom 01.07. – 30.06., demnach werden beispielsweise Deine Gewinne aus Vermietung und Verpachtung aus dem Jahr 2022 an das Rentenjahr 01.07.2023 bis 30.06.2024 herangezogen. 

Immobilien vermieten – Der Hebeleffekt

Der Hebeleffekt ist ebenso schnell erklärt wie auch genial: Du kaufst eine Immobilie mit dem Geld der Bank (100% Finanzierung, wenn die Banken sie Dir geben), und lässt das Darlehen durch die eingehenden Mieten tilgen. Du brauchst also ausschließlich Dein Eigenkapital zum Stemmen der Kaufnebenkosten, manche bekommen aber sogar dafür eine Finanzierung (110% Finanzierungen). 

Zusätzlich ist die Inflation bei negativem Vermögen, also bei Darlehen, sehr gut, denn sie verringert sozusagen aktiv Deine Darlehenssumme. 

Im Laufe der Jahre „entwickelst“ Du Deine Immobilie, zum Beispiel durch Mietsteigerungen oder Renovierungen. Hier gibt es sehr viele Möglichkeiten. Die Rate an die Bank bleibt aber immer gleich – sofern Du lange genug finanziert hast (10 Jahre, 15 oder 20 Jahre – es gibt immer ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren, falls Du länger finanziert hat, aber nach 10 Jahren verkaufen möchtest). Das bedeutet, nach vielen Jahren der Entwicklung hast Du viel mehr Miete gegenüber immer noch derselben Höhe der Bankrate. Das ist doch genial, oder? 

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Immobilien vermieten – Was kannst Du absetzen?

Der Gesetzgeber gibt Vermietern generell einen großen Spielraum, um die Kosten einer Vermietung zu senken. Folgende Kosten kannst Du von der Steuer absetzen (keine Gewähr, kein Anspruch auf Vollständigkeit):

• Kosten für Hausverwaltung
• Maklerprovision für Vermietungen
• Renovierungen
• Sanierungen
• Mitgliedbeiträge in Verbänden
• Fahrtkosten zur Immobilie oder zu Besichtigungen
• Kosten für immocation Masterclass und Steuerclass
• usw. usf.

Merke: je mehr Kosten Du absetzt, desto geringer Dein Gewinn in der Einkommensart V&V – und desto geringer Deine Anrechnung an die Hinterbliebenenrente. 

Immobilien vermieten – Aufteilung Grund und Boden

Essentiell als Vermieter ist das Wissen über die Aufteilung Grund und Boden. Der Boden hat einen sog. Bodenrichtwert und wird nicht abgeschrieben, währenddessen der Gebäudewert auf 50 Jahre jeweils ab Kauf abgeschrieben wird (bei Baujahren vor 1925 auf 40 Jahre). Das bedeutet, Du möchtest einen hohen Gebäudewert für Deine Immobilie haben, um in Deiner Steuererklärung eine möglichst hohe Abschreibung Deiner Immobilie zu haben.

Das Finanzamt gibt hier eine gute Berechnungshilfe, nach der man sich richten kann. Solltest Du noch vor dem Kauf stehen, kannst (und solltest) Du den Wert auch geringfügig zu Deinen Gunsten abweichen lassen und im Notarvertrag festlegen.

Hat Deine Immobilie beispielsweise einen Gebäudewert von 100.000€, kannst Du pro Jahr 2.000€ abschreiben. Anders ausgedrückt: Du hast also die ersten 2.000€ Mieteinnahmen steuerfrei.  

Immobilien vermieten – Restnutzungsdauer

Immobilien vermieten – Restnutzungsdauer verringern – Steuern sparen 

Um beim obigen Beispiel zu bleiben: Du hast eine Immobilie mit einem Gebäudewert von 100.000€ und schreibst jedes Jahr 2.000€ ab.

Nun lässt Du ein entsprechendes Gutachten über die Restnutzungsdauer Deiner Immobilie erstellen (Kosten ca. 500-700€, je nach Anbieter), was belegt, dass Deine Immobilie eine Restnutzungsdauer von nur noch 20 Jahren hat (statt 50 Jahren).

Sobald das Finanzamt Dein Gutachten akzeptiert hat, beträgt Deine AfA für die kommenden Jahre demnach nicht mehr 2.000€ pro Jahr, sondern 5.000€ (100.000€ : 20 Jahre). 

Damit minderst Du Deinen steuerlichen Gewinn pro Jahr erheblich, ohne, dass Du aktiv Geld in die Immobilie stecken musst (außer den einmaligen Kosten für das Gutachten). Und zwar für die nächsten 20 Jahre – ist das nicht spektakulär?

Immobilien vermieten – verkaufen nach Ablauf der Veräußerungsfrist

Generell kann man vermietete Immobilien erst nach Ablauf der Veräußerungsfrist von 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Verkaufst Du Deine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist, fallen auf den Gewinn (wenn Du einen Gewinn erzielst), die so genannten Veräußerungssteuern an. Dieser Gewinn wird in der Steuererklärung ebenfalls in der Einkommensart Vermietung & Verpachtung ausgewiesen und wird von der drv zur Anrechnung herangezogen. Das möchtest Du demnach nicht. 

Ein Eigenheim kann man im Unterschied dazu jederzeit steuerfrei ohne Anrechnung verkaufen. 

Ein Verkauf einer vermieteten Immobilie nach Ablauf der Veräußerungsfrist ist steuerfrei – und anrechnungsfrei! Und das wiederum ist genial – und eine der wenigen mit bekannten Arten, als Empfänger von Hinterbliebenenrente legal das Einkommen zu erhöhen. 

Das Darlehen auf Deine vermietete Immobilie wurde nun 10 Jahre lang durch die Mieten getilgt und ist ensprechend geringer als zum Kaufdatum. Zusätzlich hat Deine Immobilie hoffentlich eine gute Wertenwicklung durchgemacht, zb. durch Mieterhöhungen, Renovierungen oder einfach aufgrund der guten Lage. Diese Differenz vom Verkaufspreis nach 10 Jahren und Ablösesumme des verminderten Darlehens kannst Du kompett netto in die Tasche stecken. Sie ist Dein Einkommen der letzten 10 Jahre. Steuerfrei. Und anrechnungsfrei. 

Immobilien lohnen sich. Fast immer. Auch für uns! 

Weiterführende Links

Du möchtest endlich wissen, was das Ehegattensplitting ist?

Mehr über die Rentenarten gibt es hier.

Infos über die Einkommensanrechnung gibt es hier

Wusstest Du, dass auch die HinterbliebenenRenten steuerpflichtig sind?

Unter dem Menüpunkt Download findest Du eine Excel-Tabelle, mit der Du ganz leicht selbst ausrechnen kannst, ob oder in welcher Höhe die Kürzungen der Witwenrente für Dich ausfallen.