Immobilien verkaufen ohne Anrechnung an die HinterbliebenenRente

Du beziehst Witwenrente, Witwerrente oder Erziehungsrente und möchtest eine Immobilie verkaufen? Geht das überhaupt? Was wird mir angerechnet und welche Zahlen führen zur Kürzung der Rente wegen Todes? Was musst Du beim Verkauf von Immobilien während des Bezugs von Hinterbliebenenrente beachten? Ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig? Antworten auf diese Fragen und einen Link zur Berechnungshilfe der Anrechnungen erhältst Du in diesem Beitrag.

Du möchtest oder musst Dein Eigenheim verkaufen?

Um zu erfahren, ob Du Deine Immobilie steuerfrei und anrechnungsfrei verkaufen kannst, gibt es einen grundsätzlichen Unterschied:

Ist Deine Immobilie ein Eigenheim, produziert sie also kein Einkommen, weil Du sie selbst bewohnst, dann kann sie jederzeit – auch gewinnbringend – verkauft werden, und zwar ohne Einhaltung einer Frist.

Achtung bei Immobilien, die vorher vermietet waren und Du erst kürzlich eingezogen bist, gibt es eine Sonderregelung, aber dazu später (s. „kleiner Trick“).

Vermietete Immobilien – 10-Jahres-Veräußerungsfrist

Hierzu zählen aus steuerlicher Sicht erst einmal alle Immobilien, die Du nicht selbst bewohnst (also nicht dort gemeldet bist), auch geerbte Immobilien und auch Immobilien, auf denen zb. ein Nießbrauch ist. Bei letzteren generierst Du zwar kein Einkommen, dennoch fällen diese aus Sicht des Finanzamtes nicht in die Kategorie „Eigenheim“.

Bei vermieteten Immobilien gibt es die 10-Jahres-Frist, oder auch Veräußerungsfrist. Hierbei zählt der sogenannte „Übergang Nutzen-Lasten“, was in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung ist.

Wenn Du also Deine Immobilie am 14.07.2013 in den Privatbesitz gekauft hast (bzw. an diesem Tag wurde der Kaufpreis überwiesen) und Du verkaufst sie nach dem 15.07.2023, ist die 10-Jahres-Frist bereits abgelaufen und Deine Immobilie kann steuerfrei verkauft werden. Wenn es sich hierbei um eine geerbte Immobilie handelt, gilt nicht das Datum des Erbes, sondern das Kaufdatum des Erblassers, was natürlich sehr wichtig ist zu wissen.

Andersherum gilt: Wenn Du Deine Immobilie am 14.07.2013 gekauft hast, und Du verkaufst sie zb. am 10.12.2022, also vor Ablauf der 10-Jahres-Frist, dann ist der Gewinn, den diese Immobilie mit dem Verkauf erwirtschaftet, steuerpflichtig – und nach neuem Recht auch an die HinterbliebenenRente anrechenbar. Das bedeutet nichts anderes, als das der Verkauf dann zu Kürzungen bei Deiner HinterbliebenenRente führt. Wie genau sich das errechnet, kannst Du in meiner Berechnungshilfe eingeben, die Du im Bereich Downloads findest findest: 

HinterbliebenenRente nach neuem oder altem Recht?

Apropos neues oder altem Recht: bekommst Du HinterbliebenenRente nach neuem oder altem Recht? Diese Frage ist essentiell, nicht nur beim Verkauf von Immobilien. Deswegen solltest Du genau wissen, unter welches Recht Du fällst. 

Nach neuem Recht sind sowohl Mieteinkünfte als auch Veräußerungsgewinne anrechnungsfähig und führen zur Kürzungen der HR.

Bei der HinterbliebenenRente nach altem Recht ist beides nicht anrechnungsfähig. In diesem Fall musst Du nur die steuerlichen Regelungen beachten. 

Ein kleiner Trick

Du hast eine vermietete Immobilie, die 10 Jahre sind noch nicht abgelaufen, Du möchtest oder musst diese aber verkaufen und den Gewinn nicht versteuern? Auch das geht. 

Wenn Du eine vermietete Immobilie 3 Jahre lang selbst bewohnt, also dort gemeldete bist, fällt sie aus steuerlicher Sicht nicht mehr unter die vermieteten Immobilien. Aus steuerlicher Sicht reicht es aus, wenn Du (oder zb. Dein volljähriges Kind) am 31.12.2021 dort gemeldet bist und Du nicht vor dem 01.01.2023 zum Notar gehst. In diesem Fall ist die Immobilie steuerfrei – und anrechnungsfrei für die HinterbliebenenRenten. 

Was genau wird denn überhaupt angerechnet?

Immobilien sind ein kompliziertes Thema, auch Steuern sind komplizerit in Deutschland. Wenn Du genaue Berechnungen bzgl. Deiner Immobilie benötigst, wende Dich am besten an Deinen Steuerberater.

Wenn Du Deine vermietete Immobilie gewinnbringend noch innerhalb der 10 Jahres Frist verkaufst oder verkaufen musst, wird nur der Gewinn versteuert und (nach Neuem Recht) angerechnet. Der Gewinn ist etwas grob gesagt, die Differenz aus dem Verkaufspreis abzüglich dem Anschaffungswert. Verkaufskosten wie zb. die Kosten für den Makler, die Kaufnebenkosten wie zb. Grunderwerbssteuer, Modernisierungskosten und eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung mindern den zu versteuernden Gewinn. Dieser wird in Deiner Steuererklärung ausgewiesen.

Der Wert aus der Steuererklärung ist Grundlage zur Anrechnung bei den HinterbliebenenRenten. Die drv gewährt für diese Einkommensanrechnung eine Pauschale von 25% für die Steuern. 

Beispiel

Deine verkaufte Immobilie weist in der Steuererklärung 2022 einen zu versteuernden Gewinn von 10.000€ aus.

Die drv gewährt für diese Einkommensart eine Pauschale von 25%. Demnach bleiben von 10.000€ zu versteuerndem Veräußerungsgewinn ein sogenanntes „fiktives Netto“ aus dieser Einkommensart von 7.500€ im Jahr, also 625€ im Monat.

Angenommen, Du bist mit Deinen anderen Einkommensarten bereits über Deiner persönlichen Hinzuverdienstgrenze und die Einkommensart Veräußerungsgewinn kommt sozusagen „oben drauf“.

Dann ist Dein sogenannter „Mehrbetrag“ dieser Einkommensart 625€ pro Monat.

Der Mehrbetrag kürzt Deine HR um 40% des Mehrbetrags.

In unserem Beispiel also 40% von 625€ = 250€.

Deine HinterbliebenenRente wird im nächsten Rentenjahr vom 01.07.2023 – 30.06.2024 um (weitere) 250€ gekürzt. Da die HR immer brutto ausgezahlt wird, ist die Kürzung natürlich auch vom Brutto.  Deine HR kann auch auf 0€ gekürzt werden, hier gibt es keinen Sockelbetrag.

*Affiliate-Link

Weiterführende Links

Mehr über die Einkommensanrechnung gibt es hier

Wusstest Du, dass auch die HinterbliebenenRenten steuerpflichtig sind?

Mehr über die Rentenarten gibt es hier.

Wie ist Dein Hinzuverdienst Witwenrente 2023? Unter dem Menüpunkt Download findest Du eine Excel-Tabelle, mit der Du ganz leicht selbst ausrechnen kannst, ob oder in welcher Höhe die Kürzungen der Witwenrente für Dich ausfallen.