Immobilien verkaufen ohne Anrechnung an die Hinterbliebenenente

Du beziehst Witwenrente, Witwerrente oder Erziehungsrente und möchtest eine Immobilie verkaufen? Geht das überhaupt? Was wird mir angerechnet und welche Zahlen führen zur Kürzung der Rente wegen Todes? Was musst Du beim Verkauf von Immobilien während des Bezugs von Hinterbliebenenrente beachten? Ist der Immobilienverkauf steuerpflichtig? Antworten auf diese Fragen und einen Link zur Berechnungshilfe der Anrechnungen erhältst Du in diesem Beitrag.

Du möchtest oder musst Dein Eigenheim verkaufen?

Um zu erfahren, ob Du Deine Immobilie steuerfrei und anrechnungsfrei verkaufen kannst, gibt es einen grundsätzlichen Unterschied:

Eigenheim: Ist Deine Immobilie ein Eigenheim, produziert sie also kein Einkommen, weil Du sie selbst bewohnst, dann kannst Du sie jederzeit – auch gewinnbringend – verkaufen, und zwar ohne Einhaltung einer Frist.

Vermietete Immobilien hingegen, kannst Du erst nach einer sogenannten Veräußerungsfrist von 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Verkaufst Du eine vermietete Immobilie innerhalb der Frist und erzielst mit dem Verkauf steuerlich gesehen einen Gewinn, so ist dieser Gewinn steuerpflichtig – und schlussendlich auch anrechenbares Einkommen bei den Hinterbliebenenrenten (nur neues Recht). Bist Du Empfänger von Hinterbliebenenrente nach altem Recht, zählt diese Einkommensart nicht zu den anrechnungsfähigen Einkommen.

Vermietete Immobilien – 10-Jahres-Veräußerungsfrist

Zu den vermieteten Immobilien zählen aus steuerlicher Sicht erst einmal alle Immobilien, die Du nicht selbst bewohnst (also nicht dort gemeldet bist), Entscheidend ist die Frage, ob Du mit dieser Immobilie Einkommen erzielst. Eine selbstbewohnte Immobilie gilt immer als Eigenheim und nicht als Kapitalanlage, da Du mit selbstbewohnten Immobilien kein Einkommen generierst. In Immobilienkreisen sagt man auch: „Eine vermietete Immobilie ist eine Kapitalanlage, ein Eigenheim ist Luxus!“

Bei vermieteten Immobilien gibt es beim Verkauf die 10-Jahres-Frist zu beachten. Diese Frist ist auch bekannt als Veräußerungsfrist. Der Gewinn, der bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie erzielt wird und versteuert werden muss, nennt sich Veräußerungsgewinn. Der Veräußerungsgewinn ist eben nur dann zu versteuern, wenn die Immobilie innerhalb der Veräußerungsfrist verkauft wird, danach nicht mehr. Hierbei zählt der sogenannte „Übergang Nutzen-Lasten“, was in der Regel der Tag der Kaufpreiszahlung ist.

Vermietete Immobilien verkaufen – Beispiele

Beispiel 1: Du kaufst eine Immobilie am 3.8.2014 (Kaufpreiszahlung) und verkaufst sie am 1.8.2020 mit 40.000 € steuerlichen Gewinn. Dann ist der Verkauf innerhalb der Veräußerungsfrist und muss versteuert werden. Der Veräußerungsgewinn wird dann auch zum anrechnungsfähigen Einkommen bei der Hinterbliebenenrenten.

Beispiel 2: wie oben, nur liegt das Verkaufsdatum jetzt am 24.32025. also fast 11 Jahre nach dem Kauf. Der Verkauf ist steuerfrei und damit auch anrechnungsfrei!

Nutzen-Lasten-Übergang bei vererbten Immobilien

Du hast eine Immobilie nicht gekauft sondern geerbt und möchtest wissen, ob Du diese steuerfrei und anrechnungsfrei verkaufen kannst? Auch hier musst Du erst einmal unterscheiden: generiert diese Immobilie Einkommen (wurde sie also in der Steuererklärung des Erblassers unter den Einkünften Vermietung und Verpachtung aufgeführt)? Oder wurde die Immobilie selbst genutzt?

Hier gilt dasselbe Prinzip: selbst genutzte Immobilien sind jederzeit steuerfrei und anrechnungsfrei zu verkaufen, vermietete Immobilien erst nach 10 Jahren. Wenn es sich hierbei um eine geerbte Immobilie handelt, gilt nicht das Datum des Erbes, sondern das Kaufdatum des Erblassers, was natürlich sehr wichtig ist zu wissen.

HinterbliebenenRente nach neuem oder altem Recht?

Apropos neues oder altem Recht: bekommst Du HinterbliebenenRente nach neuem oder altem Recht? Diese Frage ist essentiell, nicht nur beim Verkauf von Immobilien. Deswegen solltest Du genau wissen, unter welches Recht Du fällst. Nach neuem Recht sind sowohl Mieteinkünfte als auch Veräußerungsgewinne anrechnungsfähig und führen zur Kürzungen der Hinterbliebenenrente. Solltest Du Hinterbliebenenrente nach altem Recht bekommen, sind weder Mieteinkünfte noch Veräußerungsgewinne nicht anrechnungsfähig. In diesem Fall musst Du nur die steuerlichen Regelungen beachten.

Ein kleiner Trick

Du hast eine vermietete Immobilie, die 10 Jahre Veräußerungsfrist ist aber noch nicht abgelaufen und Du möchtest oder musst die Immobilie aber trotzdem verkaufen? Es wird ein Gewinn erzielt und Du möchstes den Gewinn nicht versteuern? Auch das geht.

Wenn Du eine ehemals vermietete Immobilie 3 Jahre lang selbst bewohnst, also dort gemeldete bist, fällt sie aus steuerlicher Sicht nicht mehr unter die vermieteten Immobilien. Aus steuerlicher Sicht reicht es aus, wenn Du (oder zb. Dein volljähriges kindergeldempfangendes Kind) am 31.12.2023 dort gemeldet bist und Du nicht vor dem 01.01.2025 zum Notar gehst. In diesem Fall ist die Immobilie in den Jahren 2023 bis 2025 selbst genutzt und damit der Gewinn steuerfrei. Steuerfrei heißt in diesem Zusammenhang eben auch anrechnungsfrei bei den Hinterbliebenenrenten.

Was genau wird denn überhaupt angerechnet?

Immobilien sind ein kompliziertes Thema, auch Steuern sind komplizerit in Deutschland. Wenn Du genaue Berechnungen bzgl. Deiner Immobilie benötigst, wende Dich am besten an Deinen Steuerberater.

Wenn Du Deine vermietete Immobilie gewinnbringend innerhalb der 10 Jahres Frist verkaufst oder verkaufen musst, wird nur der Gewinn versteuert und (nach neuem Recht) angerechnet. Der steuerliche Gewinn ist grob gesagt die Differenz aus dem Verkaufspreis abzüglich dem Anschaffungswert. Verkaufskosten wie zb. die Kosten für den Makler, die Kaufnebenkosten wie zb. Grunderwerbssteuer, Modernisierungskosten und eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung mindern den zu versteuernden Gewinn. Dieser wird in Deiner Steuererklärung ausgewiesen. Der Wert aus der Steuererklärung ist dann die Grundlage zur Anrechnung bei den HinterbliebenerRenten. Die DRV gewährt für diese Einkommensanrechnung eine Pauschale von 25 % für die Steuern.

Beispielrechnung mit Veräußerungsgewinn

 Deine verkaufte Immobilie weist in der Steuererklärung 2024 einen zu versteuernden Gewinn von 10.000 € aus. Die DRV gewährt für diese Einkommensart eine Pauschale von 25 %. Demnach bleiben von 10.000 € zu versteuerndem Veräußerungsgewinn ein sogenanntes „fiktives Netto“ aus dieser Einkommensart von 7.500 € im Jahr 2024, also 625 € pro Monat.

Angenommen, Du bist mit Deinen anderen Einkommensarten bereits über Deiner persönlichen Hinzuverdienstgrenze und die Einkommensart Veräußerungsgewinn kommt sozusagen „oben drauf“. Dann ist Dein sogenannter „Mehrbetrag“ in dieser Einkommensart 625 € pro Monat.

Der Mehrbetrag kürzt Deine HR um 40% des Mehrbetrags. In unserem Beispiel also 40 % von 625 € = 250 €.

Deine Hinterbliebenenrente wird im nächsten Rentenjahr vom 01.07.2025 – 30.06.2026 um (weitere) 250 € gekürzt. Da die Hinterbliebenenrente immer brutto ausgezahlt wird, ist die Kürzung natürlich auch vom Brutto.  Deine Hinterbliebenenrente kann auch auf 0 € gekürzt werden, hier gibt es keinen Sockelbetrag.

Berechnungshilfe Hinterbliebenenrente als Excel-Datei

Mehr zur Anrechnung und damit du deine persönliche Einkommensanrechnung nachstellen kannst findest du hier den Link zur Excel-Liste "Berechnungshilfe Hinterbliebenenrente".  Ganz ehrlich? Ich frage mich immer, wieso die Deutsche Rentenversicherung nicht eine solche Excel-Liste herausgeben kann.

Weiterführende Links

Du möchtest endlich wissen, was der Unterschied ist zwischen dem Ehegattensplitting und dem Witwensplitting? Und was hat das Rentensplitting damit zu tun?Oder wie teuer ist eigentlich die Hinzuverdienstgrenze für Deutschland? Warum du als junge Witwe oft arm trotz Arbeit bist und bleibst? Oder dass die Witwenrente gar keine Sozialleistung ist, sondern eine reine Versicherungsleistung? Und was das Leben als Witwe mit einem dreibeinigen Hund zu tun hat? Wie einfach und genial der Lifehack bei der Einkommensanrechnung ist, kannst Du hier nachlesen. Über all das habe ich bereits Beiträge geschrieben. Mehr Infos über die einzelnen Rentenarten gibt es hier.
Hier findest Du die beliebte Berechnungshilfe und denUnterhaltsvorschuss-Rechner. Als beliebte Speakerin findest Du mich auch in einigen TV-Beiträgen und Podcasts.
Was hat Bestseller-Autorin Hera Lind mit meinem Buch "Wenn der Tod dazwischenkommt" zu tun hat und natürlich gibt es auch mehr Informationen zum Ratgeber "Witwenrente - Der Renten- und Finanzratgeber für Hinterbliebene".